內容概要

• 并購市場再現大額交易：2022年三季度，上市物企披露12起并購，總計披露交易金額18.4億元（二季度13.27億元），較二季度增加5.13億元，本季度發生1起大額（10億元以上）并購交易。另有一起大額交易（博裕資本邀約收購金科服務）尚未落定。
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• 央企國企仍是主力：本季度華潤萬象生活、遠洋服務等央企國企繼續引領并購市場，央企國企披露交易金額高達15.82億元，占比86.0%。
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• 買方議價能力提升：資本市場物業股估值回落，企業并購意愿減弱，并購市場已從賣方市場轉變為買方市場，買方議價能力提升。三季度華潤萬象生活、遠洋服務、和泓服務披露收購項目PE均在10倍以下。
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• 本報告重點介紹了四起并購事件：一是，遠洋服務收購天津熙合，遠洋集團通過整合將紅星物業相關資產歸攏至遠洋服務旗下，遠洋服務規模得到快速增長，同時遠洋集團能夠迅速回籠資金。二是，和泓服務收購重慶新隆信物業，收購事項可通過目標公司于西南區域的布局與企業現有業務產生協同效應。三是，博裕資本邀約收購金科服務，若收購完成并維持金科服務上市地位，金科服務經營獨立性將大幅提升，也有利于企業估值的修復，但地產相關業務的承接也將存在不確定性。四是，華潤萬象生活收購祥生物業，進一步提升華東區域管理濃度及市場影響力，同時助推企業物管+商管的雙輪驅動。
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并購事件概覽

 

三季度并購市場回顧

 

• 并購市場再現大額交易：2022年三季度，上市物企披露12起并購，總計披露交易金額18.4億元（二季度13.27億元），較二季度增加5.13億元，本季度發生1起大額（10億元以上）并購交易。另有一起大額交易（博裕資本邀約收購金科服務）尚未落定。
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• 央企國企仍是主力：本季度華潤萬象生活、遠洋服務等央企國企繼續引領并購市場，央企國企披露交易金額高達15.82億元，占比86.0%。
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• 買方議價能力提升：資本市場物業股估值回落，企業并購意愿減弱，并購市場已從賣方市場轉變為買方市場，買方議價能力提升。三季度華潤萬象生活、遠洋服務、和泓服務披露收購項目PE均在10倍以下。

 

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專業機構對并購事件的觀點

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二級市場對并購事件的短期反應

 

以并購公告日為事件日（0），觀察事件日前后股價的超額收益率和累計超額收益率，測試市場對于并購事件的反應。超額收益率剔除了市場整體波動對股價的影響，因此相較于股價漲幅度能更真實地反映出并購事件對股價的影響。

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近一年并購數據概覽

重點并購事件簡析

• 并購事件一：遠洋服務收購天津熙合

 

一、基本情況介紹

 

（一）事件概述

 

8月12日，遠洋服務與遠洋集團聯合公布，買方(遠洋服務控股的全資附屬及遠洋集團控股的非全資附屬遠洋億家物業服務股份有限公司)、第一賣方(遠洋集團控股的全資附屬大連正干置業有限公司)及第二賣方(遠洋資本有限公司)訂立股權轉讓協議，買方有條件同意收購，而第一賣方及第二賣方各自有條件同意以人民幣2.5億元出售目標公司(天津熙合供應鏈服務有限公司)的50%股權，即目標公司全部股權的總代價為人民幣5億元。

 

（二）標的介紹

 

根據公告，熙合供應鏈服務公司為于中國成立的有限責任公司，主要從事投資控股，于本聯合公告日期由該等賣方各自持有50%權益。目標集團主要于中國從事物業管理業務。于本聯合公告日期，目標集團于中國的京津冀區域、環渤海區域、華東區域、華南區域、華中及華西區域提供物業管理服務，合約建筑面積約為2600萬平方米，涵蓋98個住宅項目及21個非住宅項目，在管建筑面積約為1390萬平方米，涵蓋48個住宅項目及13個非住宅項目，而儲備建筑面積約為1210萬平方米，涵蓋50個住宅項目及8個非住宅項目。

 

2021年7月18日，遠洋集團公告稱，將與遠洋資本聯手收購紅星美凱龍控股集團旗下“重慶企發”70%股份，這筆收購除了有紅星地產的資產外，還包含紅星地產的物業管理業務，總對價40億元。企業欲將紅星地產的物業管理業務劃撥到遠洋服務旗下，遠洋集團提前做了一番騰挪，將該部分物業資產進行了重組，打包到天津熙合旗下，并由遠洋集團和遠洋資本分別持有50%。

 

（三）買方介紹

 

遠洋服務成立于1997年，是遠洋集團旗下綜合性物業管理服務提供商。2020年12月，遠洋服務正式在香港聯合交易所有限公司主板掛牌上市。截至2022年6月30日， 遠洋服務在管面積期7938萬平方米，合約面積1.22億平方米，期內實現收入人民幣16億元，毛利為人民幣4.29億元，凈利潤為人民幣2.7億元。

 

二、事件分析

 

（一）估值及業績承諾

（1）估值

按照標的公司2021年凈利潤及2022年中期凈資產計算，本次收購的市盈率為9.4x，市凈率為5.8x。

（2）收購代價明細

 

從代價支付協議來看，此筆交易支付共分為兩期完成。

 

• 首期付款1億元，于股權轉讓協議日期后三個營業日內支付人民幣1億元（向該等賣方各支付50%）作為按金，倘若股權轉讓協議由于任何原因被終止，則該按金予以全數退還（不計利息）；
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• 第二期付款4億元，于交割時支付余額人民幣4億元（向該等賣方各支付50%）。
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三、交易績效影響

（一）買方自述

 

遠洋集團控股及遠洋服務控股認為，收購事項為遠洋服務集團提供寶貴機會：

 

將目標集團已建立的物業管理業務與其現有業務整合，使遠洋服務集團能夠在相對較短的時間內進入新的地區市場，擴大其運營規模、市場份額及地理覆蓋范圍，并加強其區域優勢及平衡區域布局。遠洋服務集團預期將受益于目標集團的經驗、客戶網絡、行業知識及管理專長，從而創造協同效應并實現更好的企業管理及規劃以及成本效益。收購事項亦為遠洋服務集團進一步擴展其增值服務業務提供穩固基礎。

 

（二）機構評價

 

無

 

（三）市場短期反應

 

以并購公告日為事件日（0），觀察事件日前后股價的超額收益率和累計超額收益率，測試市場對于并購事件的反應。超額收益率剔除了市場整體波動對股價的影響，因此相較于股價漲幅度能更真實地反映出并購事件對股價的影響。由圖6可知，市場對收購事件的反應積極的，但影響程度和周期有限。事件日后的第一天超額收益率為5.28%，第五日的超額收益率下降至-2.16%。

 

• 并購事件二：和泓服務收購重慶新隆信物業（節選）

 

一、基本情況介紹

 

（一）事件概述

 

9月6日，和泓服務發布公告，以人民幣1億元收購重慶新隆信物業管理有限公司（簡稱“新隆信物業”）100%股權。完成收購后，和泓服務總訂約建筑面積將增至6140萬平方米，總在管建筑面積將增至5040萬平方米，收購將給和泓服務在重慶的市場份額大幅提升，與現有業務產生協同效應。

 

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• 并購事件三：博裕資本邀約收購金科服務（節選）

 

（一）事件概述

 

9月27日金科服務公告，博裕資本擬要約收購公司股份，要約人擬以每股要約股份12.00港元的要約價較2022年9月7日（即最后交易日）在聯交所所報每股股份9.02港元的收市價溢價約33.04%。交易完成后，博裕資本需向股東付出最高總金額47.63億港元。于此同時，公告稱，博裕資本將繼續保持金科服務的上市公司地位。收購完成前，2021年末博裕以37.34億港元已經收購金科服務22.69%股權，除此之外，金科股份還將金科服務16.51%股權質押給博裕，除去以上部分股權，金科服務剩下60.8%的股份均在要約范圍。

 

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• 并購事件四：華潤萬象生活收購祥生物業（節選）

 

一、基本情況介紹

（一）事件概述

 

9月28日，華潤萬象生活有限公司于官網披露消息稱，已同意收購諸暨祥笙物業有限公司的全部股權及浙江祥生 2% 的股權。被收購方皆隸屬于浙江祥生物業有限公司，收購價格目前暫定為 10.36億元人民幣，扣除擬轉移債務 2.06億元人民幣后，買方最終支付金額將不高于 8.3億元人民幣。