2022年11月21-23日，由深圳市住房和建設局指導、深圳市物業管理行業協會主辦、上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司承辦的「2022深圳國際智慧物業產業博覽會」在深圳舉辦。作為同期會議之一的“新周期的開啟：2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇”在21日舉辦，論壇匯集了500余名來自全國領軍物業服務企業的高管精英，以及各地方物業管理協會、物業服務企業及供應商、服務商企業代表、金融機構和研究機構的嘉賓代表，共話當前物業行業與城市服務發展。克而瑞物管對現場嘉賓的演講干貨做了整理，與各位讀者一起分享，以期對于物業行業的探索與實踐有所啟發。

本期嘉賓

 

寶石花物業管理有限公司董事長、黨委書記 張小軍

 

 

在「新周期的開啟：2022中國物業行業高峰論壇暨城市服務論壇」現場，寶石花物業管理有限公司董事長、黨委書記張小軍以《大物業煥新美好生活》為主題做了演講，以下為演講內容精選：

 

寶石花物業源于國企改革。在2015年黨中央國務院提出深化國有企業改革、2017年加快“三供一業”分離移交改革的大背景下，中石油旗下海峽能源引入戰略合作伙伴碧桂園，合資成立了寶石花家園投資管理有限公司，并聯合4家全資國有物業企業組建而成。寶石花物業是國有股份占主導地位的混合所有制物業企業，公司是一個多元企業組成的，是一個多贏的平臺，其性質也決定了寶石花物業注定是一家共享、共建、共治、共贏的公司。公司的成立有復雜性、艱巨性和多樣性，也有很好的延展性，主要是改革涉及到復雜的歷史問題和歷史沿革；改革任務非常艱巨，更涉及分離移交企業的切身利益、從業人員的安置、職工家屬的思想認識以及繳費習慣等；我們在接收住宅物業的同時，還要承攬了部分企業的辦公物業、工業物業和賓館酒店、后勤服務，甚至托幼業務等業態。正因如此，寶石花物業才確定了多元化、多業態的戰略布局，這樣的業務布局也必然使我們的發展有了更多地延展性。

 

 

 

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企業的文化內涵

考慮到歷史沿革、文化延承和大眾接受度，寶石花物業的企業標識有靈感、有寓意、有內涵，其設計元素源自多家股東單位的文化，由房屋、花朵、紐帶三個元素組成。中間的房屋造型寓意為家園，花朵形狀象征著物業是個美好事業，紐帶連成的莫比烏斯環，象征著我們與業主的充分交融和無限循環的關系，五種色彩寓意著能夠給廣大業主提供五彩繽紛的幸福美好生活。

 

寶石花物業的標識有5種色彩，也就是紅、黃（金）、綠、藍、橙?，F在，我們將這五種顏色做了進一步延展，希望為廣大業主提供——金色品質、橙色服務、綠色家園（零碳、低碳社區）、藍色科技，通過科技賦能把紅色的血脈傳承下去，給廣大業主營造幸福美好的家園。

 

 

寶石花的吉祥物叫“寶娃”，是一個有著9條尾巴的小老虎形象。其形象‍設計靈感源自《山海經》中的“天地大管家”——神獸陸吾，其狀似虎，身有九尾，虎頭虎腦，憨態可掬，寓意寶石花物業是服務400多萬業主的“大管家”。

 

“寶娃”的創意設計，不僅蘊含著深厚的文化內涵，也包含著頑強拼搏的創造力、薪火相傳的生命力、服務業主的親和力，致力于為廣大業主提供五彩繽紛的美好生活，更彰顯了石油人秉持“一頂帳篷一口鍋，牽著駱駝走沙漠”的艱苦奮斗精神。因為有石油的地方都是自然環境非常惡劣的地方，沒有城市、沒有依托，特別是被譽為“生命禁區”的柴達木盆地，氧氣數量只有內地的70%，“天上無飛鳥，地上不長草，風吹石頭跑，氧氣吃不飽”是那里的真實寫照。上個世紀五六十年代，第一批石油拓荒者進入這塊區域之時，背著行囊，牽著駱駝，帶著帳篷，備著行軍鍋，走到哪里哪里就是家。正是在這樣的艱苦環境下，才凝聚成了石油人艱苦奮斗的創業精神，形成了央國企物業企業的韌性與發展動力。

 

 

 

2

對大物業“511”的思考

石油人為了能夠向祖國貢獻更多的石油和天然氣，始終胸懷“先生產、后生活”的愛國情懷。有了油氣生產就要建生活基地，建了生活基地就要實施管理，誰來管？怎么管？在這個過程當中，逐步誕生了后勤處、房管所，以及社區管理中心、礦區管理部等機構和職能，直到2017年實現業務的移交改革。追根溯源，寶石花物業就是由中國石油的礦區管理業務衍生而來的的綜合服務業態。相信很多央企、能源性企業、特大型國有企業都有同樣的經歷。

 

 

在發展實踐的過程中，寶石花物業對業務發展形成了“511”的思考：“5”是指圍繞綜合服務、多元業態、產業物業、社區治理、城市服務5大業態布局的實踐；“1”是指企業血脈里面流淌的紅色基因，對于紅色物業的實踐；最后一個“1”是指對未來物業（生活）生活服務聯盟的一個構想。展開來看：

 

首先，先有石油后有城市。諸如黑龍江大慶、新疆克拉瑪依、甘肅玉門等石油城，從最早的“政企合一”到“政企分離”，到后來國企“三供一業”的改革，最早城市的管理者也是我們的后勤機構，到后來分離出政府職能后，社區職能依然留在中國石油的礦區管理部門，甚至現在有些地區依然通過政府購買服務的方式，承擔一部分社區治理的職能。因此，寶石花物業積極承接石油石化企業的后勤服務，是石油職工家屬的“大管家”，也是央企剝離非主營業務改革的“好幫手”。在加快市場拓展的過程中，寶石花物業制定“百城千街”“軍民融合”行動計劃，加大為城市服務、軍隊后勤服務社會化提供更多的物業服務。在服務過程中，基于傳統經驗和市場化機制，以及行業的成功經驗，形成了“四個一”平臺：500-800戶配備1名管家；每個物業項目都建有1座服務中心，正在逐步迭代升級為“鄰里中心”；開發了1款自己的“享惠家APP”；部署了1部400全國熱線電話。在西安投入3000萬元建成了自己的智慧運營中心，實現了全國一個大腦、一張網、一塊屏。寶石花物業還提出“打造36.5度溫暖社區”的服務理念，用數字來量化服務溫度，讓服務溫度保持恒定不變。

 

 

第二，多元業態發展戰略。基于綜合一體化的基礎，我們提出了多元業態的戰略布局，圍繞衣食住用行醫教娛養財等十個領域，在生活服務、健康養老、文化教育三個方面，延伸出9類業務27項服務項目，目前已經在各個地區公司得到了實踐。在服務實踐中，我們致力于打造24小時生活鏈和15分鐘生活圈，在做好基礎物業管理的基礎上，依托社區資源稟賦，圍繞“商品到家”“服務到家”“安全到家”，充分利用自有的服務體系和網絡，打造本地生活服務平臺。此外，我們致力于打造全生活場景、全生命周期、全業務鏈條的現代生活服務集團，成為了現代社區生活服務的創造者和提供者。

 

第三，產業物業獨特市場。國有企業的“兩非”（非主營業務、非優勢業務）、“兩資”（低效資產、無效資產）改革，給寶石花物業提供了非常難得的發展機遇，改革實踐使得我們有著得天獨厚的天然優勢。為了加快業務布局，我們還啟動了一個叫做“千企百校”的行動計劃。另外，在承接石油石化企業“歸核化”改革退出業務方面，寶石花物業的潛力也是非常巨大，我們在辦公場院、工業園區、生產廠區、作業廠站、土地資產、倉儲物流，特別是在園區管理的基礎上，以及在生產維保、設備維護、分析化驗、質量檢測、技術服務、車輛服務等方面，也已經開始布局和逐步實踐。

 

第四，城市服務蓄勢啟航。依托原先城市管理的實踐基礎、地緣優勢和人脈資源等優勢，把原先移交出去的業務，通過社會化市場化場機制，通過政府購買服務和企業購買服務的方式，再承接到寶石花物業的平臺上。我們啟動一個叫做“百城千街”的行動計劃，目前的一些探索嘗試很有意義，我們在南京、蘭州、西安、大慶、長沙等地，都取得了一些成效。我國的城鎮化率現在已經達到64.7%，未來將達到75%。人生活在一個城市，就要住在一個小區，小區里就要有物業管理，僅僅住得舒服還不行，還要講究生活便捷，還得有一個良好的社會秩序和治安環境。如何參與到社區治理過程當中，我們做了一個“大物業”的服務模型，這既是一個實踐經驗的總結，也是對未來的一個整體思考。

 

 

第五，深度植入社區治理。社區治理體系，首先要厘清社區治理由哪些方面組成、治理什么、功能是什么、參與主體是誰、物業公司能做什么。比如，項目管理人員和社區的居委會、業委會的管理團隊，物業管家可以是社區管理的網格員，可以是政府政策的宣傳員，可以是民愿民情的調解員，項目經理還可以是一個社區的營造師。秩序維護、綠化保潔分別承擔什么樣的角色？綜合治理的警格員、垃圾分類指導員。等等，這些角色是否能夠撬動政府購買服務，把一些事權交給具備社區管理經驗的大物業公司來做。

 

第六，紅色物業生態實踐。“紅色物業生態”主體由基層黨組織、政府部門、社區居民、自治組織、物業企業、其他社會組織等六部分構成。這也是寶石花物業承擔中國物業管理協會年度課題時，經過深入研究而提出的紅色物業生態創建思路，必將能夠為物業管理行業打造紅色物業提供可持續、可借鑒、可復制的經驗。

 

 

第七，生活服務聯盟思路。隨著更多央國企物業的進入，物業管理行業進入了一個新周期。新周期就要有新發展、就要有新伙伴。寶石花物業將利用既有的“大物業”服務模式，結合服務內容、治理模式和服務方式，建立合作共享會商機制，建立運營和服務體系，形成一個物業（生活）服務聯盟，構建一個共享的服務平臺，涵蓋管家服務體系、基礎服務共享中心、質優強價廉安全可靠的供應鏈體系、業主消費積分體系等，整合業主共有資源、物業企業資源、電商資源和政府公共服務資源，為業主提供便民利民惠民的綜合服務平臺。

 

寶石花物業的發展歷程告訴我們，物業管理行業是個細工慢活的行業、是個保本微利的行業、是一個長線投資的行業，絕不是一個掙大錢、掙快錢的行業。因此，我們一定要堅持“伙伴好，自己才能好；大家好，行業才能好”的理念，秉持長期主義、利他思想和共贏理念，與政府部門、行業同仁、合作伙伴和廣大業主等攜手前肩，共同創造共建共治共享共贏的良好局面。