2022年11月21-23日，由深圳市住房和建設局指導、深圳市物業管理行業協會主辦、上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司承辦的「2022深圳國際智慧物業產業博覽會」在深圳舉辦。除了展會之外，2022深圳物博會還舉辦了八大同期會議，匯集了200余位來自物業管理協會、物業服務企業及供應商、服務商企業、金融機構和研究機構的重量級大咖嘉賓，共話當前物業行業發展。克而瑞物管對現場嘉賓的演講干貨做了整理，與各位讀者一起分享，以期對于物業行業的探索與實踐有所啟發。

本期嘉賓

 

 

 

萬物云董事長、執行董事兼總經理  朱保全

 

 

 

在2022深圳物博會同期會議之一「粵港澳大灣區物業創新發展論壇」現場，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全以《走正路 樹新風》為主題做了演講，以下為演講內容精選：

 

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物業行業的AB面

在過去十年里面，幾乎每年都會有一次物業的盛大會議，也幾乎每一次會議都會講一句話：在開物業盛會的隔壁，正有一群業主在討論取消物業。其實這就是行業當前的一個現狀，凸顯了行業的AB面。

 

 

今年在廣州發生過一次大型沖突，沖突的雙方是美團外賣小哥和某物業公司的秩序維護員，最后媒體一邊倒地支持外賣小哥。假如我們向路人或者網上發送問卷調查外賣小哥好還是物業人員好，我相信10個人中9個半會說外賣小哥好。這個是行業形象的問題，它比我們說的所有東西都重要。我們經常在抖音等短視頻平臺看到，業主又發錢了，業委會公共收益給業主發錢了，但是小區的外立面卻沒有人出錢翻新、維修。這種發錢、發紅包的行為引起了掌聲一片，我們經常會聽到業主這樣的聲音：物業公司是我們請來的，你們憑什么管我們？！也有同仁提到物業管理到底是管理還是服務？我們去管理的時候都會提“管護”，談服務的時候都在談服務“人”；但是我認為，作為物業從業者，我們要明白，物業管理的“管”其實也包含對“人的行為”的管理。

 

原因在于，這些年資本在物業行業掀起波瀾之后，大家便很少談及物業根本的東西了。這里面有一個東西叫做“業主管理規約”，大家知道業委會成立的時候都要業主立約，目的是為了維護整個公共秩序，因為只有公共秩序維護好了，全體業主的利益才是最大化的。

 

談及中國式現代化、城市文明與精神文明，很重要的一件事情就是：如何從個人利益向公共利益過度。在過去40年，我相信整個國家都在推動這個精神文明進程，但是在住宅小區中卻正在走向一條相反的道路。本來物業從業者恰恰是推動公共文明的、非常重要的參與者，當業主大會形成管理規約的時候，委托第三方管理人代表全體業主對于個別業主不當行為予以糾偏和管理的時候，而各種短視頻平臺卻出現了對物業行業壓倒式的批評聲音。恰恰是每次物業盛會的時候，這些事情（才被意識到）是物業行業存在的根基，而正是因為這些事情沒有說清楚，也導致了存量市場做物業股票出現巨大波動，像過山車一般跟著開發商（的境況）不斷變化。

 

 

2

物業行業到底是什么行業？

2020年疫情時提到申請補貼時，就有過關于這個問題的討論：物業行業到底算房地產附屬行業、現代服務業還是民生服務業？對此迄今沒有結論。我們都知道，物業行業在不斷細分，包括服務小區、服務園區、服務寫字樓等等，這些領域都不同，在這些方面要打基礎的路還非常非常長。

 

 

 

我們曾對三家物業企業包括中海物業、綠城服務、長城物業做了專門調研，探討行業形象、社區增值服務、酬金制、公共資源收益、毛利率等一系列問題。為什么選擇這三家公司？首先，這三家公司都是我非常尊重、也是萬科物業非常尊重的公司。中海物業和萬科物業都是從深圳走出來的，走的非常相近的路，兩家企業最早做市場化，又最早回歸主業；長城物業也是非常值得在行業里面反復提及的公司，這是一家最早做私有化的地產附屬物業公司，但后來以獨立第三方公司名義走向全國，曾經一度做到行業的第三名，今天我們所講的增值服務和科技等一系列的事情長城物業在十年前就已經做過嘗試了。雖然綠城服務不是深圳的企業，但同樣也是一家對于物業管理本質理解非常到位的公司。萬科物業在中國所有一二線城市的布局和口碑都相對一致，并且對于持續踐行陽光物業也都有著自己的觀點和實踐。

 

通過對這幾家企業的調研與交流，我們也形成了一些共識：1.在毛利率上都持“保守、傳統”態度，并不追求過高的毛利率；2.恪守本業，注重口碑和現金流，保持“長坡薄雪”；3.認可服務公共區域是物業公司最基礎的職能，而物業的服務對象首先是資產本身；4.以專業、透明、規范的服務，維護社區公序良俗，助力資產的保值增值；5.客觀面對與開發商的關系，要保持相對客觀的獨立性，等等。

 

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對物業的思考與建議

對當前物業行業的幾點思考：

• 物業公司回歸物業服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼，也莫因地產開發商關聯影響股價階段性走低而意冷心灰。
• 讓小區的公共收益真正能“讓公共受益”。呼吁業主將公共收益投入于不動產的維護和保養，而非現金分紅處理，莫讓眼前到手的現金折損了房屋資產的長期價值。
• 同行同志同道中人攜起手來，用專業規范的服務，為行業正名，為千百萬物業服務者樹立受社會尊敬的城市勞動者形象。
• 物業公司作為業主集體意志的受托方，應當堅定地維護為“多數人”的共同利益，制約“少數人”的不文明行為。
• 進一步健全黨領導下的社區居民治理機制，鼓勵住宅小區成立業主委員會，定期召開業主大會，并在黨建引領下持續規范社區治理模式。
• 以陽光透明的服務重塑物業公司與業主之間基于信任的委托關系。
• 行業協會積極推動立法，在《民法典》基礎上進一步明確物權人在權利基礎上的責任。

最后，我想對行業協會提一些建議：

第一，正身：行業歸屬問題——如何讓物業行業說清楚自己到底是誰，至少目前在發改委的名錄里面，是沒有我們這一行業名稱的?，F在各地的稅務機構開始到物業企業來進行繳費，比如對于物業管理用房一項，目前有的城市提出要交房產稅，如果對行業歸屬沒有一個清晰的范疇，那么到財政部、稅務總局等等一系列的事情就都會歸屬不清楚。

第二，正名：甲方主體問題——今天的物管行業是乙方群體在獨自歡樂。以住宅物業也例，甲方主體權利和義務到底由誰來向前推動？此外，在對優秀企業獎勵的同時，如何對違規企業予以處罰？明確了這一系列問題，才可以讓業主方真正地理解這個行業，才可以在社會公眾面前真正地為行業正名。

第三，正德：涇渭分明問題——有了上述這些根本（認知），我想行業里面的每一個企業都是受益者。構建行業的政策環境、市場環境，就如同我們構建公共利益和公共文明一樣，最終每一個公共環境中的人都是公共利益的受益者。